53,200 Unit Rumah Bernilai RM40 Bilion Masih Belum Terjual – Dimana Silapnya?

Bagi kategori apartment, terdapat 23,606 unit bernilai RM20.8 bilion yang masih belum terjual. Johor merupakan negeri dengan paling banyak unit yang tidak terjual iaitu sebanyak 16,442 unit diikuti Kuala Lumpur dan Selangor.

Bilangan rumah tidak terjual di Malaysia semakin kronik saban tahun. Untuk perbandingan, pada tahun 2016, hanya 18,704 unit rumah yang tidak terjual dengan nilai sebanyak RM11.5 bilion. Kini, nilainya telah meningkat hampir empat kali ganda dengan lebih 50,000 unit kediaman masih tidak terjual.

Kenapa Banyak Unit Tidak Terjual?

Johor merupakan antara negeri yang mempunyai bilangan rumah tidak terjual yang tinggi jika dibandingkan dengan saiz populasi negeri. Statistik menunjukkan 18,000 ribu unit kediaman masih belum terjual di negeri tersebut dengan nilai keseluruhan sebanyak RM20.5 bilion.

Ini bermaksud purata harga jualan unit yang masih tidak terjual di Johor adalah sebanyak RM1.139 juta, lebih tinggi berbanding purata nasional ( untuk unit rumah yang tidak terjual ).

Krisis rumah tidak terjual berlaku apabila kerajaan China telah memperketatkan kawalan modal buat rakyat China pada tahun 2017. Perkara ini telah memberi impak yang besar buat projek mega yang dijalankan di Johor iaitu Forest City yang dibangunkan secara bersama dengan pemaju gergasi China, Country Garden.

Projek besar dengan anggaran nilai pembangunan kasar sebanyak RM450 bilion ini sememangnya menjadikan rakyat China sebagai prospek utama mereka. Country Garden telah membuka beberapa pusat jualan mereka di China bagi menjual unit-unit kediaman di Johor dengan tagline ” Next to Singapore ” yang kemudiannya ditutup apabila kerajaan China memperketatkan kawalan modal.

Kekalahan Barisan Nasional pada Pilihanraya Umum ke-14 boleh diumpamakan bagai jatuh ditimpa tangga buat projek ini. Isu pembangunan Forest City antara topik yang diperjuangkan oleh sebilangan pemimpin Pakatan Harapan yang menyifatkan projek ini tidak memberikan apa-apa manfaat kepada rakyat tempatan.

Tiga bulan selepas Dr Mahathir mengangkat sumpah sebagai Perdana Menteri, beliau telah melarang pembelian unit Forest City buat warga asing sekaligus dikatakan mencetuskan ketegangan diantara beliau dan kerabat diraja Johor.

Hal ini kerana Sultan Johor turut mempunyai kepentingan besar di dalam projek ini melalui Esplanade Danga 88 Sdn Bhd. Dengan krisis Pandemik Covid-19 yang berlanjutan sehingga sekarang, cahaya sinar harapan masih lagi tidak kelihatan buat projek Forest City ini.

Tak Terjual…. So What?

Bagi pemaju perumahan, isu rumah tidak terjual ini bukanlah suatu isu yang besar buat mereka. Meskipun kerajaan pernah cuba untuk melaksanakan cukai kekosongan hartanah ( property vacancy tax ) suatu ketika dahulu, namun cadangan ini hanyalah omong kosong.

Cukai kekosongan hartanah secara amnya dikenakan kepada unit-unit rumah yang tidak terjual untuk memberi insentif kepada pemaju untuk menjual stok-stok rumah mereka dengan segera. Cukai ini juga bertujuan untuk memastikan setiap projek yang dibangunkan mempunyai permintaan yang mencukupi daripada orang ramai.

Pemaju di Malaysia juga rata-ratanya mempunyai keuntungan terkumpul yang tinggi. Keuntungan terkumpul buat lima syarikat hartanah terbesar di Malaysia adalah sebanyak RM21 bilion menurut laporan tahunan terbaru mereka.

Oleh itu, bukan masalah besar jika unit-unit yang dibangunkan mereka tidak terjual. Berbeza dengan peniaga biasa, dimana mereka mula membuang harga apabila stok-stok jualan mereka tidak terjual bagi memastikan aliran wang perniagaan berjalan dengan baik.

Bagaimana Dengan Prestasi Industri Hartanah Perumahan Tahun Lalu?

Transaksi hartanah pada tahun lalu amat muram susulan pandemik Covid-19 yang menimpa dunia. Jumlah transaksi telah menurun dari 209,295 transaksi pada tahun 2019 kepada 191,354 transaksi dengan nilai RM65.8 bilion.

Nilai transaksi yang dicatatkan tahun lalu adalah 9% lebih rendah berbanding nilai yang dicatatkan pada tahun 2019 iaitu sebanyak RM72.4 bilion.

Meskipun pasaran hartanah suram tahun lalu, namun indeks harga rumah masih menunjukkan trend positif apabila indeks telah meningkat 0.6% kepada 199.3 mata pada tahun 2020. Purata harga rumah meningkat sedikit dari RM427,000 pada 2019 kepada RM430,000 pada tahun 2020.

Terdapat juga negeri yang menunjukkan penurunan harga rumah tahun lalu. Di Kuala Lumpur, harga rumah telah jatuh dari RM785,745 kepada RM778,143 manakala di Selangor purata harga rumah jatuh dari RM490,027 kepada RM486,659.

Negeri-negeri lain yang turut mencatatkan kejatuhan purata harga rumah adalah Pulau Pinang dan Sabah.

Dengan krisis kesihatan dan ekonomi yang terus berlanjutan, industri hartanah dijangka terus suram pada tahun ini. Kejatuhan pendapatan orang ramai susulan pandemik ini juga dijangka terus memberikan tekanan buat industri ini buat beberapa tahun terkehadapan.

Namun bagi golongan berpendapatan tinggi, ini merupakan masa yang terbaik untuk memiliki hartanah. Tambahan lagi dengan kadar bunga yang rendah membolehkan mereka untuk mendapat pembiayaan yang lebih kompetitif selain bayaran ansuran yang lebih rendah.

Artikel terdahulu : Harga Rumah Naik Hampir 100% Dari Tahun 2010 Hingga 2020