Generasi Menyewa…..

Sejarah telah membuktikan bahawa rumah merupakan sebuah aset yang memberikan pulangan yang memberangsangkan. Dari tahun 2010 hingga 2020, indeks harga rumah naik lebih 100% dari 100 mata kepada 200.3 mata.

Purata harga rumah naik dari RM217,857 pada tahun 2010 kepada RM432,111 pada tahun 2020. Tahun 2011 hingga 2014 merupakan zaman kegemilangan apabila harga rumah naik sehingga 13.4% setahun, lagi tinggi dari pulangan Amanah Saham Bumiputera ataupun indeks saham KLCI pada tahun 2013.

Bahagiamu, Deritaku

Namun disebalik angka-angka menawan ini, ada kumpulan yang tersakiti iaitu mereka yang masih belum mempunyai rumah. Berdasarkan Jabatan Perangkaan, 19.8% daripada isi rumah mendiami kediaman yang disewa manakala 76.9% yang lain tinggal di rumah sendiri. Sebilangan kecil iaitu 3.3% lagi tinggal di dalam kuarters.

Walaupun statistik menunjukkan sebahagian besar isi rumah tinggal di rumah sendiri, hakikatnya, ia lebih tertumpu terhadap isi rumah yang tinggal di kawasan luar bandar. Individu-individu yang mengambil keputusan untuk menyewa ini pada kebiasaannya menetap di tengah-tengah bandar besar kerana kos rumah yang tinggi menyukarkan mereka untuk membeli rumah.

Generasi muda juga antara kumpulan yang sering memilih untuk menyewa sesuai dengan situasi hidup mereka yang baru memulakan karier.

Di Malaysia, memilih untuk menyewa mungkin dianggap sebagai satu pilihan hidup yang membazir terutamanya jika anda sedang berbual dengan bapa saudara anda yang memegang jawatan gred 54 dan bakal pencen tidak lama lagi.

Ini kerana bayaran sewaan bulanan yang dibelanjakan (mungkin hampir satu pertiga daripada pendapatan bulanan) tidak diterjemahkan kepada pemilikan apabila seseorang itu menyewa. Dari sudut itu, pilihan untuk menyewa mungkin dianggap sebagai satu pilihan yang kurang bijak untuk jangka masa panjang kerana rumah merupakan sebuah aset utama apabila anda bersara kelak.

Namun demikian, bukan semua masyarakat di dunia mempunyai impian untuk memiliki rumah mereka sendiri. Di Jerman misalnya, kadar pemilikan rumah hanya 51.2%, terendah dalam kalangan negara-negara OECD yang lain.

Adakah warga Jerman tidak berduit untuk membeli rumah? Tidak. Jerman merupakan salah sebuah negara terkaya di benua Eropah. Keluaran Dalam Negara Per kapita negara itu adalah sebanyak $45,000 pada tahun 2020, lebih tinggi daripada Itali ($31,700), Perancis ($38,600) mahupun United Kingdom ($40,300).

Jadi mengapakah mereka tidak membeli rumah?

Dasar perumahan di Jerman menyumbang kepada tingkahlaku ini. Jerman mengenakan cukai pemindahan hartanah diantara 3.5% hingga 6.5% bergantung kepada harga pembelian. Langkah ini menjadikan kos pembelian rumah di Jerman bertambah.

Di Malaysia, hanya rumah-rumah yang dijualbeli dalam tempoh kurang lima tahun dikenakan cukai keuntungan hartanah oleh Kerajaan bagi mengelakkan spekulasi. Pembelian rumah baru umpamanya bebas daripada sebarang cukai hartanah.

Jerman juga mempunyai undang-undang yang kuat bagi melindungi hak penyewa. Tuan rumah dikehendaki oleh undang-undang untuk memastikan rumah yang disewa menepati piawaian agar penghuni boleh tinggal dengan selesa.

Notis sekurang-kurangnya tiga bulan diperlukan jika tuan rumah ingin menamatkan kontrak sewaan dengan penyewa. Bagi penyewa yang tinggal lebih lama, notis yang lebih lama diperuntukkan sekaligus memberi masa yang mencukupi untuk penyewa mencari tempat tinggal yang lain.

Sebilangan kontrak sewaan pula membenarkan pihak penyewa dan tuan rumah bersepakat untuk mengehadkan kadar kenaikan sewaan dengan mengikat peningkatan kadar sewaan dengan indeks sewa rumah setempat.

Perjanjian seperti ini membolehkan penyewa untuk melindungi risiko kenaikan keterlaluan kadar sewa rumah yang mungkin boleh membebankan kewangan mereka.

Di Malaysia, ada ura-ura berlegar pada tahun lalu untuk Kerajaan membentangkan Akta Sewa Kediaman di Parlimen bagi memperkukuhkan hak penyewa. Namun sehingga kini, tidak ada sebarang perkembangan terbaru berkenaan Rang Undang-Undang ini.

Keselamatan Sosial di Jerman

Satu lagi faktor yang menyumbang kepada budaya menyewa di Jerman ini adalah sistem keselamatan sosialnya. Pekerja di Jerman dikehendaki membayar sejumlah pendapatan mereka kepada tabung persaraan milik Kerajaan. Apabila bersara kelak, Kerajaan Jerman akan membayar sejumlah wang pencen kepada pesara bergantung kepada nilai caruman yang dibuat sebelum ini.

*Purata pencen yang diterima warga Jerman pada tahun 2020 adalah sebanyak Euro 1,290.

Polisi ini membolehkan warga Jerman untuk meraih pendapatan sehingga ke penghujung hayat mereka sekaligus tidak perlu risau tentang dimana untuk mencari wang membayar sewa kediaman.

Berbeza dengan di Malaysia dimana wang persaraan yang diterima rata-ratanya datang daripada jumlah caruman yang dibuat kepada Kumpulan Wang Simpanan Pekerja. Apabila bersara kelak, wang ini boleh digunakan secara sekali harung (lump sum) sekaligus menyebabkan pesara di Malaysia terdedah dengan ketiadaan wang apabila simpanan KWSP habis dibelanjakan.

Laporan Social Protection Insight oleh KWSP juga menunjukkan bahawa wang simpanan pesara rata-rata kehabisan hanya dalam tempoh lima tahun selepas mereka bersara. Fenomena ini tidak mengejutkan, 50% daripada pencarum berusia 50-54 tahun mempunyai simpanan KWSP kurang daripada RM39,585 di dalam akaun mereka.

Situasi ini menyebabkan pemilikan rumah menjadi satu aset penting bagi pekerja-pekerja di Malaysia dalam menghadapi persaraan. Jika keadaan mendesak, rumah boleh dijual bagi mendapatkan tunai untuk meneruskan kehidupan di hari-hari terakhir.

Parti Sudah Tamat?

Berdasarkan data terbaru yang dikeluarkan oleh Pusat Maklumat Hartanah Kebangsaan (NAPIC), kadar peningkatan harga rumah kini berada di paras minimum. Pada tahun 2021, angka awal yang dikeluarkan oleh NAPIC menunjukkan harga rumah hanya naik 0.6%, satu angka yang begitu rendah jika dibandingkan kenaikan pada zaman kegemilangannya.

Bahkan jika ditelusuri dengan lebih mendalam, trend penurunan kadar kenaikan harga rumah sudah bermula sejak tahun 2016 lagi apabila indeks harga rumah hanya meningkat 7.1% berbanding 7.4% pada tahun sebelumnya.

Andai trend ini berterusan, pemilikan rumah bakal menjadi kurang menawan buat pembeli kerana kos pembiayaan mungkin akan menjadi lebih tinggi. Prinsip ekonomi 101 diminsihing returns juga menunjukkan kadar kenaikan harga rumah untuk masa akan datang akan semakin rendah kerana mencapai tahap kemuncaknya.

Tetapi bagi mereka yang masih tidak memiliki rumah, perkembangan ini barangkali tidak bermakna apa-apa kerana harga rumah sudah pun tinggi. Mungkin generasi ini boleh mengambil langkah luar tabii dengan menyewa sepanjang hayat mereka.

Langkah ini juga mungkin lebih patuh syariah…….