Industri hartanah merupakan antara sektor penting yang menyumbang kepada pertumbuhan ekonomi Malaysia melalui pembangunan, pelaburan dan aktiviti transaksi hartanah.
Selain menjadi pemacu aktiviti ekonomi, keputusan memiliki rumah merupakan komitmen kewangan besar yang memberi kesan jangka panjang kepada isi rumah.
Menurut Laporan Pasaran Harta 2025 oleh Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH), subsektor kediaman kekal sebagai penyumbang terbesar kepada aktiviti pasaran hartanah, dengan transaksi bernilai RM108.3 bilion direkodkan pada tahun 2025.
Namun, impian memiliki kediaman sendiri semakin mencabar bagi sebahagian besar rakyat.
Dalam tempoh 2010 hingga 2024, harga rumah di Malaysia meningkat pada kadar yang jauh lebih pantas berbanding pertumbuhan gaji penengah. Jurang antara kenaikan harga rumah dan pendapatan ini terus menekan kemampuan pemilikan rumah, khususnya dalam kalangan isi rumah berpendapatan sederhana dan rendah.
10 Syarikat Hartanah Yang Mendominasi Di Malaysia
Industri pembangunan hartanah Malaysia diterajui oleh beberapa syarikat pemaju tersenarai di Bursa Malaysia seperti IOI Properties Group, Sime Darby Property, SP Setia, Eco World Development Group dan UEM Sunrise.
Selain itu, pemain-pemain besar yang laih termasuklah UOA Development, OSK Property, Tropicana Corporation, Mah Sing Group serta IGB Berhad, pemaju Mid Valley City.
Secara keseluruhan, 10 syarikat ini menjana hasil melebihi RM24.5 bilion pada tahun 2025, meningkat daripada sekitar RM16.1 bilion pada tahun 2020.
Daripada jumlah tersebut, sembilan syarikat mencatat keuntungan selepas cukai, manakala hanya Tropicana Corporation masih merekodkan kerugian.
Prestasi kewangan syarikat syarikat ini turut mencerminkan skala besar industri hartanah negara. Pada tahun 2025, SP Setia merekodkan hasil tertinggi sebanyak RM4.2 bilion, diikuti Sime Darby Property dengan RM4.1 bilion dan IOI Properties sebanyak RM3.0 bilion.
Dari segi keuntungan selepas cukai, IOI Properties mencatat keuntungan tertinggi melebihi RM1 bilion.
Manakala, SP Setia, IGB Berhad, OSK Property, Sime Darby Property dan UOA Development masing-masing merekodkan keuntungan selepas cukai melebihi RM500 juta, menunjukkan kekuatan kedudukan kewangan pemain utama industri.
Harga Rumah Naik Lebih Cepat Daripada Gaji
Sejak 2010, Indeks Harga Rumah Malaysia meningkat kepada 127.3 mata, manakala gaji penengah bulanan pekerja di Malaysia meningkat 86.2 mata, daripada RM1,500 kepada RM2,793.
Ini bermakna kadar kenaikan harga rumah adalah kira kira 1.4 kali lebih pantas berbanding pertumbuhan gaji, sekali gus meningkatkan tekanan terhadap kemampuan pemilikan rumah, terutama dalam kalangan pembeli rumah pertama.
Namun begitu, pasaran hartanah negara masih berdepan beberapa cabaran, termasuk isu rumah tidak terjual.
Menurut Laporan Status Harta Tanah 2025, nilai keseluruhan hartanah siap dibina yang masih belum terjual meningkat 27%, daripada RM13.9 bilion pada 2024 kepada RM17.7 bilion pada 2025.
Keadaan ini mencerminkan cabaran yang dihadapi pemaju dalam memenuhi permintaan pasaran, yang rata-ratanya mahukan rumah pada harga yang lebih mampu milik.
Jumlah tersebut melibatkan 30,471 unit rumah siap tidak terjual, dengan unit kondominium mencatat peratusan tertinggi sebanyak 47.1%, diikuti rumah teres bertingkat sebanyak 18.3% dan rumah teres setingkat sebanyak 12.2% manakala baki yang lain melibatkan rumah kos rendah, flat dan lain-lain.
Walaupun berdepan isu rumah tidak terjual, kebanyakan syarikat pemaju hartanah utama di Malaysia masih berjaya mencatat keuntungan mencecah ratusan juta ringgit setiap tahun.
Bagaimana Syarikat Pemaju Hartanah Mampu Mengekalkan Keuntungan Tinggi?
Salah satu strategi yang digunakan ialah memanfaatkan land bank yang dibeli bertahun tahun dahulu pada harga yang jauh lebih rendah berbanding nilai pasaran semasa.
Apabila sebahagian tanah simpanan ini dijual semula, kos tanah asal yang rendah membolehkan pemaju menikmati margin keuntungan yang tinggi.
Sebagai contoh, IOI Properties Group bersetuju menjual tanah seluas 136 ekar di IOI Industrial Park, Banting kepada Bridge Data Centres Malaysia pada nilai transaksi RM740.7 juta.
Penganalisis menganggarkan urus niaga tersebut mencatat margin kasar sekitar 60%, sekali gus berpotensi menyumbang kira kira RM338 juta kepada keuntungan bersih syarikat. Banyak pemaju-pemaju perumahan lain yang mencatatkan keuntungan besar melalui pelupusan tanah.
Pada masa sama, pemaju hartanah moden tidak lagi bergantung sepenuhnya kepada jualan rumah sebagai sumber pendapatan.
Sebaliknya, mereka membina pendapatan berulang (recurring income) melalui pemilikan aset seperti pusat beli belah, bangunan pejabat, hotel dan taman perindustrian yang terus menjana hasil sewaan walaupun jualan projek baharu menjadi perlahan.
Di samping itu, 54% pendapatan IOI Properties terdiri daripada pembangunan hartanah, seperti penjualan rumah, kondominium, pejabat dan taman perindustrian.
Manakala 31% pula datang daripada pelaburan hartanah, termasuk pendapatan sewaan pusat beli-belah, bangunan pejabat dan aset komersial milik syarikat.
Baki 15% disumbangkan oleh segmen hospitaliti serta riadah, seperti hotel, resort dan padang golf.
Dalam pada itu, SP Setia turut merancang menempatkan aset runcit, pejabat dan pusat konvensyennya di bawah sebuah Amanah Pelaburan Hartanah (REIT).
Melalui struktur ini, aset tersebut terus menjana pendapatan sewaan kepada syarikat dan pelabur, sekali gus mewujudkan aliran pendapatan yang lebih stabil berbanding hanya bergantung kepada jualan rumah.
Pemaju Dapat Kekalkan Keuntungan
Walaupun isu rumah siap tidak terjual sering dikaitkan dengan kelembapan pasaran hartanah, kebanyakan pemaju perumahan tersenarai masih merekodkan keuntungan.
Berdasarkan analisis terhadap sepuluh pemaju hartanah utama yang tersenarai, syarikat-syarikat ini menjana sekitar RM360,000 keuntungan kasar bagi setiap RM1 juta jualan, yang bersamaan dengan margin keuntungan kasar sebanyak 36%.
Dalam kata lain, bagi setiap dua rumah yang terjual, pemaju hartanah boleh menampung kos pembinaan sebuah unit rumah mereka.
Selain itu, berbeza dengan barangan lain, rumah merupakan aset yang masih boleh dipasarkan dan dijual pada masa hadapan.
Oleh itu, kewujudan rumah siap tidak terjual tidak semestinya memaksa pemaju menawarkan diskaun besar atau menjual pada harga yang jauh lebih rendah.
Walau bagaimanapun, keadaan ini tidak bermakna rumah tidak terjual tidak memberi kesan langsung kepada pemaju.
Semakin lama sesuatu unit kekal tidak terjual, semakin tinggi kos pegangan (holding cost) yang perlu ditanggung, termasuk kos pembiayaan, faedah pinjaman, penyelenggaraan, cukai dan kos operasi lain. Ia juga memberi kesan kepada aliran tunai pemaju hartanah tersebut.
Kelewatan menjual rumah juga boleh menghakis keuntungan keseluruhan pemaju-pemaju hartanah.
